DPE d'un immeuble ancien et généalogie foncière à Paris

Une expérience vécue : quand l’histoire change un diagnostic

J’aimerais partager avec vous une expérience très intéressante que j’ai vécue récemment à Paris. Comme beaucoup de propriétaires, j’ai dû faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de vendre mon appartement, situé dans un immeuble ancien. Le verdict initial n’était pas brillant : une étiquette G, autrement dit la catégorie des “passoires énergétiques”.

Heureusement grâce à ma profession de généalogiste, j’avais creusé un peu l’histoire de l’immeuble. J’avais ainsi découvert qu’il avait été construit entre 1837 et 1839. C'était donc un immeuble dit "pré haussmannien". Ce détail m’a permis de prouver au diagnostiqueur que les murs étaient constitués de moellons, typiques de cette époque et de ce quartier. Grâce à cet élément historique, la note de l’appartement a été réévaluée et le classement final est passé de G à F.

Cette expérience m’a convaincue d’une chose : l’histoire d’un immeuble peut avoir un impact direct et mesurable sur son DPE.

Généalogie foncière Paris : comprendre l’histoire d’un immeuble

La généalogie foncière consiste à retracer la “biographie” d’un bâtiment : date de construction, successions de propriétaires et/ou de locataires, transformations au fil du temps.

À Paris, cette démarche est passionnante car chaque immeuble est lié à un morceau de l’histoire urbaine : extension du territoire de la ville, haussmannisation, surélévations, reconstructions d’après-guerre, créations de copropriétés modernes.

Pour mener ce type de recherche, plusieurs sources sont précieuses :

• le sommier foncier parisien (l’équivalent du cadastre dans les autres départements),

• les archives notariales (ventes, successions),

• les règlements et assemblées de copropriété,

• les permis de construire et dossiers d’urbanisme conservés aux archives de Paris.

  
  

Ces documents permettent de mieux comprendre la construction, les matériaux utilisés et les éventuelles rénovations.

Extrait d'un sommier foncier rue de Castellane à Paris

DPE immeuble ancien : quand les archives font la différence

Un DPE dans un immeuble ancien repose sur des hypothèses techniques : épaisseur et nature des murs, type de menuiseries, isolation présente ou non. Or, dans les bâtiments construits avant 1900, ces données ne sont pas toujours visibles ni connues.

C’est là que la généalogie foncière devient utile. En apportant la preuve historique d’une époque de construction, on peut démontrer la présence de matériaux plus performants que prévu (par exemple, des murs en pierre de taille au lieu de simples cloisons légères).

L’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) a publié des cahiers très utiles qui décrivent, époque par époque, les types de constructions à Paris. Ces ressources constituent un complément précieux pour comprendre le bâti ancien.

Le diagnostiqueur n’a plus à supposer le matériau de construction de votre logement ou, à défaut, à sélectionner « inconnu » dans son logiciel de DPE. Grâce à une étude de généalogie foncière préalable, il obtient des certitudes.

Résultat : une note plus juste, souvent meilleure, qui reflète mieux la réalité du bien.

De la généalogie foncière à l’audit énergétique : le rôle des architectes

Si vous devez ensuite vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique dans votre appartement ancien ou immeuble ancien, ne négligez pas la possibilité de lancer au préalable un audit énergétique complet. Cet audit peut être réalisé par un auditeur énergétique ou par un architecte formé à la discipline.

Les architectes ont un rôle central dans la gestion de vos travaux : ils doivent désormais concilier respect du patrimoine et performance énergétique, en particulier à Paris.

Pour remplir leur obligation de formation continue, certains architectes peuvent choisir la montée en compétences sur l’audit énergétique. C’est un point fort pour vous propriétaires de faire travailler un architecte qui aura suivi une telle formation en rénovation énergétique. Ce professionnel peut vous faire économiser de précieux mètres carrés qui ne seront pas engloutis par l'isolation que vous devrez poser sur vos murs !

Le paradoxe des immeubles parisiens : riche patrimoine et dévalorisation

Mon expérience n’est pas unique. De nombreux propriétaires parisiens découvrent avec stupeur que leurs appartements anciens, parfois situés dans des immeubles haussmanniens prestigieux, sont désormais classés comme “passoires énergétiques” et se voient dévalorisés.

Comme l’a montré l’Association nationale des Architectes des Bâtiments de France (ANABF) dans une étude récente, un logement haussmannien de 1870, autrefois symbole de confort et de modernité, peut aujourd’hui être déclaré « indigne » ou « indécent » et impropre à la location.

C’est un véritable défi patrimonial : comment concilier la sauvegarde d’un héritage architectural unique avec les exigences actuelles de performance énergétique ?

Conclusion

Cette situation illustre la difficulté des propriétaires parisiens qui voient leurs biens se dévaloriser alors même qu’ils appartiennent au patrimoine architectural de la capitale.

Mon expérience prouve que la généalogie foncière à Paris n’est pas seulement une curiosité d’archives : elle peut offrir des leviers concrets pour fiabiliser un DPE, valoriser un immeuble ancien et préparer sa rénovation.

J'écrivais déjà dans un article de 2022 intitulé "Valorisation immobilière : pensez au généalogiste foncier" que la généalogie foncière pouvait servir à valoriser les biens. Je n'allais pas assez loin à l'époque ! Elle peut désormais nous aider à sortir d'une situation de blocage due à un DPE où manquent certaines informations.

En reliant l’histoire d’un bâtiment à ses performances énergétiques, on ouvre une voie originale mais nécessaire pour concilier mémoire et avenir et donner une nouvelle valeur à ces biens immobiliers emblématiques.

Ressources

Pour en savoir plus sur le thème obligation de formation des architectes et audit énergétique

Vers les cahiers de l’Atelier parisien d’Urbanisme (ici le cahier n°2)

Pour approfondir, l’Association nationale des Architectes des Bâtiments de France (ANABF) a publié en août 2023 un article sur l’analyse d’un logement haussmannien « indécent »